مقدمه

فعالیت‌های اقتصادی از منظر اثر‌گذاری بر رشد اقتصادی کشور‌ به دو دسته «مولد» و »غیرمولد» قابل تقسیم است. فعالیت‌های مولد شامل هر نوع تولید خدمت و کالایی است که منجر به خلق ارزش‌افزوده‌ و رشد اقتصادی شود. از این رو مشاغلی مانند تولید صنعتی، ساخت مسکن، خرده‌فروشی و خدمات حمل و نقل در زمره فعالیت‌های مولد دسته‌بندی می‌شوند. از سوی دیگر فعالیت‌های غیر مولد  به هرگونه کسب سود بدون ایجاد ارزش افزوده از طریق خرید و فروش دارایی‌های با ارزش مانند زمین، ملک، خودرو، سکه، طلا و ارز اطلاق می‌شود.

می‌توان ادعا کرد کنترل بخش غیرمولد موثرترین گام جهت تقویت تولید و رشد اقتصادی در کشور محسوب می‌شود. رونق فعالیت‌های غیر‌مولد در اقتصاد ایران موجب تضعیف تولید و بروز آسیب‌های دیگری در اقتصاد شده است. از جمله مهمترین این آسیب‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• رشد مستمر تورم عمومی و تضعیف اقشار متوسط و پایین: سوداگری و سفته‌بازی در بازار‌های دارایی به ویژه بازار ارز و مسکن موجب افزایش شاخص قیمت‌ها در بازار‌های مذکور می‌شود. به طور مثال جهش نرخ ارز به واسطه حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار موجب افزایش هزینه واردات کالا‌ شده و مستقیماً منجر به جهش تورم عمومی می‌شود. همچنین افزایش سطح قیمت‌ها در بازار ملک بواسطه سوداگری از یک سو منجر به افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار شده و  از سوی دیگر با افزایش هزینه‌ اجاره بنگاه‌ها و به تبع آن افزایش قیمت تمام شده کالای نهایی منجر به افزایش تورم عمومی می‌شود.
• بالا ماندن نرخ بهره بانکی: سود بالای فعالیت‌های غیرمولد در اقتصاد ایران و انگیزه بالای صاحبان سرمایه جهت حضور در این بازار‌ها باعث شده بانک‌ها با هدف حفظ سپرده‌گذاران خود، نرخ‌ بهره بانکی را بالا نگه‌دارند. از سوی دیگر معمولا دولت‌ها نیز به دلیل ترس ناشی از جهش قیمت‌ها در بازار‌های دارایی و اثر آن بر تورم عمومی با نظام بانکی در افزایش نرخ بهره همراهی می‌کنند. افزایش نرخ بهره بانکی نه تنها موجب کاهش صرفه اقتصادی فعالیت‌های مولد می‌شود بلکه در بلند مدت باعث افزایش نقدینگی و تشدید تورم عمومی خواهد شد.

هرچند کنترل سوداگری در تمامی بازار‌های دارایی حائر اهمیت است ولی کنترل فعالیت‌های غیرمولد در بازار ملک و مسکن به دلیل سهم قابل توجهی که در جذب نقدینگی دارد از اهمیت دوچندانی برخوردار است. از این‌رو بسیاری از کشور‌ها با توسعه مالیات‌های تنظیمی در حوزه دارایی‌های غیرمنقول سعی در کنترل سوداگری و سفته‌بازی داشته‌اند.

مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر ارزش زمین و مسکن و مالیات بر معاملات مکرر از جمله پایه‌های مالیاتی هستند که در دنیا به منظور کنترل سوداگری در بازار املاک مورد استفاده قرار می‌گیرند. استفاده از تمامی پایه‌های مالیاتی مطرح‌شده به منظور کنترل سوداگری و سفته بازی در بازار ایران توصیه می‌شود. لیکن پایه «مالیات بر عایدی سرمایه»  با توجه به شرایط بازار ایران نقش ویژه‌ای در کنترل بازار  خواهد داشت که در ادامه به صورت تفصیلی تشریح شده است.

روش‌های کسب سود غیر مولد در بازار املاک

ارائه راهکار جهت کنترل فعالیت‌های غیرمولد در حوزه املاک مستلزم شناخت روش‌های سوداگری در  این بازار است. از این رو در ادامه مفاهیم احتکار  و سفته‌بازی  به عنوان دو روش اصلی فعالیت غیرمولد به اختصار توضیح داده شده:

• سفته‌بازی: سفته‌بازی به تقاضای غیرمصرفی در بازار گفته می‌شود که در کوتاه‌مدت به معاملات مکرر می پردازد. فعالیت اصلی سفته‌باز کسب سود از نوسانات بازار است. این افراد در نوسانات بازار، پیش از افزایش قیمت‌ها اقدام به خرید کرده و پس از افزایش قیمت اقدام به فروش می‌کنند. هرچند سفته‌بازی منجر به افزایش بلند مدت قیمت و تغییر نقطه تعادل عرضه و تقاضا نمی‌شود ولی نقش مهمی در تشدید نوسانات قیمتی بویژه در کوتاه مدت دارد.
• احتکار: احتکار دارایی، حضور بلند مدت تقاضای غیر واقعی در بازار است. محتکر با خرید ملک و امتناع از عرضه آن موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت دارایی  می‌شود. سپس همزمان با  افزایش قیمت دارایی  بخشی از اموال احتکار شده را به فروش رسانده و کسب سود می‌کند. رفتار اقتصادی مذکور  نقش کلیدی در افزایش قیمت ایفا کرده ومنجر به تغییر تعادل بازار در بلندمدت می‌شود  از این رو آثار اقتصادی آن مخرب‌تر از سفته‌بازی ارزیابی می‌شود.

تجربه کشور‌های پیشرفته در کنترل فعالیت غیرمولد در بازار املاک

همانطور که گفته شد کشور‌های پیشرو در حوزه اقتصاد عمدتاً دارای قوانین مالیاتی جهت کاهش رونق بازارهای غیرمولد و جلوگیری از ورود سرمایه‌ به این بخش‌ها هستند، در ادامه به اختصار تجربه 5 کشور در استفاده از «مالیات بر عایدی سرمایه» به عنوان اصلی‌ترین ابزار کنترل فعالیت غیرمولد در بازار زمین و مسکن بررسی  شده است:

• آمریکا:آمریکا از سال 1913 دارای قوانینی مشابه با «مالیات بر عایدی سرمایه» بوده است. در حال حاضر این مالیات با نرخ حداکثر 28 درصد بر روی عایدی حاصل از انواع دارایی‌ها به غیر از مسکن اصلی افراد و برخی از اوراق مالی اخذ می‌شود مالیات مذکور به صورت سالانه بر روی جمیع عواید حاصل از دارایی مختلف افراد حقوقی و حقیقی اخذ می‌شود.
• آلمان: قوانین مالیات بر عایدی سرمایه در آلمان در سال 2008 به صورت اساسی بازنگری شده است. مطابق بازنگری صورت گرفته نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به صورت پلکانی بر مجموع عواید سالانه حاصل از تمامی دارایی افراد حقیقی و حقوقی تا سقف 45 درصد اخذ می‌شود. در آلمان نیز مسکن اصلی افراد معاف از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه است.
• فرانسه: مالیات بر عایدی سرمایه در فرانسه در سه موضوع مسکن ، دارایی‌های شخصی[1] و سهام اخذ می‌شود. نرخ مالیات مذکور حداکثر تا سقف 40 درصد است و پس از انجام هر معامله اخذ می‌شود. در فرانسه مسکن‌های ارزان قیمت وبرخی از سهام‌ها از پرداخت این مالیات معاف هستند.
• انگلستان: قانون مالیات بر عایدی سرمایه از سال 1965 در انگلستان به تصویب رسیده است. نرخ مالیات مذکور برای مسکن 28 درصد و برای سایر دارایی‌ها 20 درصد تعیین شده و به صورت سالانه از مجموع عواید کلیه معاملات فرد اخذ می‌شود. در انگلستان نیز مسکن اصلی افراد از پرداخت این مالیات معاف است.
• ژاپن: در ژاپن نیز پایه مالیاتی مذکور بر عواید حاصل از خرید و فروش ملک اعمال می‌گردد. نرخ این مالیات 40 درصد بوده و پس از هر معامله اخذ می‌شود. در ژاپن مسکن‌هایی با قیمت کمتر از 30 میلیون ین و همچنین ساختمان‌هایی که در طرح‌های ملی واقع شده‌اند از پرداخت این مالیات معاف هستند.

اولویت‌های مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن ایران

همانطور که گفته شد کشور‌های مختلف به منظور کنترل بازار‌های غیرمولد اقدام به اخذ مالیات‌های تنظیمی از دارایی‌های با ارزش به ویژه در حوزه زمین و مسکن کرده‌اند. با توجه به مختصات خاص بازار ایران، پیشنهاد می‌شود پایه « مالیات بر عایدی سرمایه»  به عنوان ابزار اصلی و همچنین پایه «مالیات بر معاملات مکرر» به عنوان ابزار کمکی به نظام مالیاتی کشور افزوده شود. در ادامه دو پایه مالیاتی مذکور تشریح شده است:

• مالیات بر عایدی سرمایه

عایدی سرمایه، سود حاصل از اختلاف قیمت خرید و فروش دارایی  است. به طور مثال اگر فردی ملکی را به قیمت 100 میلیون تومان خریداری کند و بعد از چند سال بدون ایجاد هیچگونه ساخت و سازی آن را به قیمت 120 میلیون تومان به فروش برساند، باید سهم مشخصی از عایدی حاصل شده(در اینجا 20 میلیون تومان) را به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه به دولت پرداخت کند. از آنجا که یکی از علل اصلی ایجاد تورم عمومی، سوداگری در بازار املاک است. در اکثر کشور‌های پیشرفته محاسبه عواید حاصل از خرید و فروش ملک بدون تعدیل نرخ تورم انجام می‌شود. به منظور اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در ایران، پیشنهاد می‌شود این مالیات به صورت پلکانی طی 8 سال از 5 درصد آغاز شده و تا سقف 40 درصد افزایش یابد. این رویکرد باعث می‌شود که سوداگران در طی این 8 سال با سرعت بیشتری به عرضه ملک اقدام نمایند و از همان سال‌های ابتدایی عرضه ملک آغاز شود. همچنین به دلیل ضعف سامانه‌های اطلاعاتی در حوزه زمین و مسکن پیشنهاد می‌شود این مالیات در هنگام انجام هر معامله از فروشنده ملک گرفته شود. اخذ این مالیات موجب افزایش هزینه‌ی «فعالیت‌های سوداگری» به ویژه احتکار در بازار املاک و افزایش عرضه خواهد شد

• مالیات بر معاملات مکرر مسکن

معاملات مکرر به آن دسته از معاملاتی اطلاق می‌شود که در مدت زمان کوتاهی با هدف کسب سود از نوسانات بازار انجام می‌شود. به طور مثال فردی ملکی را پیش از جهش تورم، به ارزش 100 میلیون تومان خریداری کرده و پس از گذشت 2 ماه، با افزایش قیمت آن را به ارزش 105 میلیون تومان می‌فروشد. رفتار اقتصادی مذکور که به سفته‌بازی مشهور است منجر به افزایش تقاضای لحظه‌ای بازار و تشدید نوسانات می‌شود. به منظور کاهش جذابیت سفته‌بازی در بازار ملک پیشنهاد می‌شود علاوه بر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر به صورت پلکانی تا سقف 10 درصد کل ارزش معامله از فروشنده اخذ شود. در جدول شماره 2 پلکان‌های پیشنهادی جهت اخذ این مالیات ارائه شده است.

جدول 1:نرخ پیشنهادی مالیات بر معاملات مکرر در بازار  املاک ایران

روش پیشنهادی اجرای  مالیات‌ بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن

• سازوکار خودکنترل جهت جلوگیری از فرار مالیاتی: در مالیات بر عایدی سرمایه به دلیل منافع متضاد خریدار و فروشنده، حداقلِ فرار مالیاتی رخ می‌دهد. هنگام انجام معامله، وظیفه پرداخت مالیات بر عهده فروشنده ملک است، پس در واقع فروشنده ملک تمایل به کم‌اظهاری در قیمت ملک دارد تا مالیات کمتری پرداخت کند از سوی دیگر خریدار احتمال می‌دهد در آینده قصد فروش ملک را داشته باشد و در صورتی که قیمت خرید بیش از حد پایین اعلام شود؛ باید در آینده در هنگام فروش ملک هزینه مالیات پرداخت نشده فرد قبلی را پرداخت کند. پس خریدار انگیزه دارد تا جای ممکن قیمت را بیشتر از مقدار واقعی اظهار کند تا در معامله احتمالی آتی، مالیات کمتری پرداخت کند. لذا به دلیل منافع متضاد فروشنده و خریدار در مالیات بر عایدی سرمایه، قیمت به صورت حداکثری نزدیک به قیمت واقعی معامله اظهار خواهد شد.
• سازوکار فرعی در جلوگیری از فرار مالیاتی: ملاک قیمت معامله خوداظهاری افراد است و بنابر مکانیزم توضیح داده‌شده در قسمت قبلی نزدیک به قیمت واقعی ملک اظهار خواهد شد. اما به منظور جلوگیری از سایر تقلب‌های ممکن، لازم است سامانه‌ای جهت ثبت قیمت منطقه‌ای معاملات ملک تشکیل شود و میانگین ارزش معاملات انجام‌شده را اعلام کند. در صورتی که قیمت اعلام شده بیش از 120 درصد یا کمتر از 80  درصد قیمت منطقه‌ای بود، قیمت منطقه به عنوان مبنای پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر در نظر گرفته می‌شود.
• مهمترین‌ معافیت‌های مالیاتی: به منظور جلوگیری از متضرر شدن مصرف‌کننده و تولید کننده واقعی مسکن، لازم است معافیت‌های زیر در قانون در نظر گرفته شود:
  • هر فرد مجاز است علاوه بر مسکن مصرفی به تعداد فرزندان بالای 15 سال تحت تکلف خود،بدون پرداخت‌ مالیات‎‌های مذکور خانه اضافی خریداری کند.
  • اولین انتقال ساختمان‌های نوساز در صورتی که 5 سال از تاریخ پروانه ساخت نگذشته باشد معاف از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر است.
  • املاکی که پیش از تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه خریداری شده باشند تا 5 سال در اولین نقل و انتقال، معاف از مالیات هستند ولی درصورتی که فرد پیش از 5 سال اقدام به عرضه ملک نکند، در اولین عرضه باید مالیات معوق 5 سال گذشته را پرداخت کند.
  • نقل و انتقال به منظور وقف عام معاف از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر است.

جمع‌بندی

با  اجرای دو مالیات مذکور می‌توان انتظار داشت با کاهش سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن رشد قیمت در این بازار کنترل شود. با کنترل رشد قیمت  مسکن می‌توان انتظار داشت تورم عمومی نیز کاهش پیدا کند. همچنین  همزمان با کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در ملک، امکان کاهش نرخ بهره بانکی فراهم می‌شود. با  کاهش بهره بانکی، دریافت تسهیلات توسط بخش مولد تسهیل شده و نقدینگی به سمت بخش‌های مولد هدایت می‌شود.

با توجه به فواید مذکور و همچنین تجربه کشورهای پیشرو در استفاده از  مالیات‌های تنظیمی پیشنهاد می‌شود سازمان امور مالیاتی نسبت به تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر  با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبادرت ورزد.

…………………

[1] خودرو ، طلا و …