دولت خود را مکلف به تامین مسکن نمی‌داند!

شبکه کانون‌های تفکر ایران (ایتان) هم اندیشی با عنوان «بررسی راهکارهای خروج غیر تورمی از رکود در حوزه ی مسکن» برگزار کرد. هدف از برگزاری این هم اندیشی بررسی سیاست های دولت در خصوص تحریک تقاضا و خروج غیر تورمی از رکود مسکن عنوان شد. در این هم اندیشی سیاست دولت برای تحریک تقاضا مورد نقد و بررسی قرار گرفت و کارشناسان این حوزه نظرات خود را عنوان کردند. همچنین راهکارهای جایگزین برای این سیاست و یا مکمل این سیاست نیز در این جلسه مطرح شد.

در این هم اندیشی دکتر جعفر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی، دکتر محمدتقی جان محمدی و محسن یزدان پناه کارشناس اقتصاد مسکن از موسسه مطالعاتی مبین، مهندس افشین پروین پور کارشناس مسکن و عضو سابق شورای عالی مسکن، مهندس فردین یزدانی مدیر فنی طرح جامع مسکن، ناصر ذاکری کارشناس مسکن و فعال بخش خصوصی، دکتر عبدالملکی استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، مهندس ایرج رهبر عضو هیئت مدیره کانون انجمن های صنفی انبوه ساز کشور، مهندس فرهاد بیضایی کارشناس مسکن به بیان دیدگاه های خود در این رابطه پرداختند.

**مسئله اصلی توسعه است

دکتر جان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در این نشست با بیان این که موسسه مطالعاتی مبین الگویی را برای مسکن در نظر دارد گفت: صورت مسئله نباید به این صورت گفته شود که مسئله ای به نام مسکن وجود دارد و باید برای آن راه حلی پیدا کرد. وی با اشاره به مطالعات کارشناسی که در این باره انجام شده است گفت: به نظر من مسئله ی اصلی که باید در نظر گرفت و سپس مسکن را در ذیل آن بررسی کرد، مسئله ی توسعه است. ایشان افزود: راهکار مطلوب، راهکاری است که بتواند مشکل ما را در زنجیره ای حل کند که این زنجیره در نهایت به توسعه منجر می شود. این کارشناس مسکن با بیان این که مسئله مسکن در توسعه از این جهت اهمیت دارد که زمینه ی مشارکت مردمی در اقتصاد را فراهم می کند، گفت: بنابراین طرح خروج از رکود مسکن باید به صورتی باشد که مشارکت مردمی را محقق کند.

**شرایط رکود عمیق

در ادامه مهندس یزدانی مدیر فنی طرح جامع مسکن با تأیید این مطلب که مشارکت مردمی در اقتصاد نقطه ی ورود بسیار مهمی است گفت: باید برای این ایده ی بنیادین راهکارهایی ارائه شود تا از اثرات مضر اقتصادی و اجتماعی جلوگیری شود.

وی در ادامه در مورد سیاست تحریک تقاضا و سیاست سمت عرضه، گفت: سیاست سمت عرضه در شرایطی اتخاذ می شود که بافت بازار، به صورتی باشد که بنگاه های فعال بنگاه های قیمت گذار نبوده و مقیاس تولید به گونه ای باشد که سرمایه های متوسط و خرد نیز بتوانند وارد شوند و بازار، رقابتی باشد. اما در شرایط کنونی با وجود حجم خانه های خالی و سرمایه گذاری های نیمه تمام ، سیاست سمت عرضه، منافع بیش تری برای تولیدکننده دارد و منافع لازم برای مصرف کننده را ایجاد نمی کند. در شرایط کنونی متقاضیان مسکن بدون کمک سیستم بانکی قادر به ورود به بازار نیستند و ضعف تقاضا منجر به رکود عمیق شده است. بنابراین در این شرایط باید به سمت تحریک تقاضا حرکت کرد. وی سپس با اشاره به این که می توان دو رویکرد برای تحریک تقاضا داشت افزود: اگر بدون سپرده گذاری وام خرید مسکن پرداخت شود، منجر به تورم می شود اما اگر با فراهم کردن زمینه مشارکت خانوار، طی یک برنامه میان مدت، سپرده گذاری خانوار انجام شود و با طراحی مکانیزمی توانمند سازی تقاضا صورت گیرد، اثر تورمی کاهش می یابد. مدیر فنی طرح جامع مسکن سپس گفت: البته شرایط بازار در طراحی مکانیزم اهمیت فراوانی دارد، مثلا اگر وام بیش از توان بازپرداخت خانوار، پرداخت شود و مردم توانایی بازپرداخت وام را نداشته باشند، اقشار پردرآمد از وام استفاده کرده و نوعی تقاضای سرمایه ای در بازار شکل می گیرد که به نفع مصرف کننده نیست. بنابراین برنامه بازپرداخت وام توسط صندوق ها باید متناسب با توان بازپرداخت مردم باشد که با جمع آوری نقدینگی اثر تورمی نیز کاهش می یابد.

**با سیاست تحریک تقاضا مشکل حل نمی‌شود

دکتر قادری عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس شورای اسلامی درباره ی مسائل بخش مسکن، گفت: مشکل ما در بخش مسکن این است که مسکن، یک کالای سرمایه ای محسوب می شود. حتی اگر در شرایطی تولید مسکن بیش از نیاز باشد، بعضی از خانوارها همچنان مشکل مسکن خواهند داشت. از سوی دیگر بقیه بازارها مانند بانک و بورس به خوبی عمل نمی کنند و سرمایه ها به بازار مسکن می آید. سیاست عوارضی و سیاست مالیاتی وزارت مسکن و شهرداری نیز صحیح نیست و مشکلات این بخش را بیش تر می کند. به عنوان مثال بخشی از تأمین مالی شهرداری ها از طریق عوارض ساخت و ساز به دست می آید که بر روی هزینه های تولید متمرکز است و انگیزه را برای تولید کم می کند. بنابراین اگر به این مشکلات بخش مسکن توجه نکنیم، نمی توانیم تنها با سیاست تحریک تقاضا مشکل مسکن را حل کنیم.

**۶۰۰ پلاک برای یک نفر

مهندس افشین پروین پور کارشناس مسکن، با بیان این که اگر بخواهیم مشکل مسکن را حل کنیم، باید پیش از آن بدانیم در بازار مسکن در کشور ما چه اتفاقی در حال رخ دادن است، گفت: متأسفانه هیچ کدام از سیاست گذاران مسکن و وزرای سابق مسکن، اطلاع دقیقی از تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور و تقاضای واقعی بازار مسکن ندارند و دغدغه ای برای رصد بازار نداشته اند. عضو سابق شورای عالی مسکن درباره ی توزیع ناهمگون مسکن در بازار عنوان کرد: در حال حاضر افرادی در تهران هستند که بیش از ده هزار واحد مسکونی به نام آن هاست. در شهرری ۶۰۰ پلاک به نام یک نفر است. این نشان می دهد که توزیع در بازار مسکن بسیار ناهمگون است. وی با بیان این که باید جلوی ناهمگونی در بازار مسکن را گرفت، گفت: مسکن یک کالای خاص است و زمین که نهاده ی اصلی مسکن محسوب می شود کمیاب و محدود است و سیاست گذار نباید اجازه دهد که افراد بیش از نیاز خود این کالا را در اختیار بگیرند. این موضوع در همه جای دنیا وجود دارد و با سیستم های اطلاعاتی گوناگون بازار مسکن را رصد می کنند تا اگر کسی بیش از نیاز خود از این کالا در اختیار دارد با ابزارهای مالیاتی از او باز پس گیرند تا توزیع عادلانه ی منابع انجام شود. این کارشناس مسکن تأکید کرد که در کنار سیاست تحریک تقاضا باید سیاست جلوگیری از کالای سرمایه ای مسکن اعمال شود تا مازاد املاک موجود عرضه شده و قیمت منطقی شود. هنگامی که قیمت منطقی شد، حال باید برای توانمندسازی خانوار فکری کرد. پروین پور در پاسخ به این سوال که در حال حاضر چقدر از بازار مسکن سرمایه ای است، گفت: حدود ۷۰ درصد از تقاضای بخش مسکن، طبق سرشماری سال ۹۰ تقاضای سرمایه ای است.

**مالیات ابزار اصلاح

ناصر ذاکری کارشناس مسکن و فعال خصوصی در ساخت و ساز، نگاه بخشی به مسکن را نگاه غلطی دانست و با اشاره به خاص بودن این کالا گفت: اکنون شرایط نامناسبی در کشور هم از جهت عرضه و هم از جهت تقاضا داریم. در بخش تقاضا همان طور که اشاره شد ۷۰ درصد تقاضا، تقاضای سرمایه ای است و مانند کسانی که در بازارهای دیگر احتکار ایجاد می کنند، در بازار مسکن مشکلات بسیاری را به وجود آورده اند. چنین چیزی قطعا باید به وسیله ی ابزارهای مالیاتی اصلاح شود. از طرف دیگر، طرف عرضه نیز با مشکلات بسیاری مواجه است و تولیدکنندگان شرایط نامناسبی دارند. باید استانداردهای لازم دراین باره تعریف شود. در شرایط کنونی تولیدکنندگان غیر معتبری وجود دارند که باعث آشفتگی بازار شده اند. وی در ادامه با اشاره به سیاست تحریک تقاضای دولت گفت: در بازار مسکن ابتدا باید مصرف کننده های واقعی مشخص شوند و سروسامان صروت گیرد در این صورت حباب قیمت مسکن کاهش می یابد و قیمت واقعی می شود. ولی اگر بدون سر و سامان به شرایط فعلی، نقدینگی را با هدف توانمندسازی خانوار به بازار تزریق کنیم، عملا تقاضای سرمایه ای شکل می گیرد و با افزایش تورم مواجه خواهیم شد، در این صورت عرصه برای متقاضیان واقعی تنگ تر نیز خواهد شد. حوزه ی املاک و مسکن طی چندین سال گذشته، حوزه ی سودآوری بوده است و طبیعتا با تزریق نقدینگی، سرمایه گذاران وارد شده و باعث افزایش تورم خواهند شد.

**تحریک تقاضا: رونق کوتاه مدت، تورم میان مدت

در ادامه جلسه هم اندیشی، مهندس رهبر عضو هیئت مدیره ی انبوه سازان در پاسخ به سوالی در مورد ارزیابی سیاست تحریک تقاضای دولت گفت: شاید علت اعمال این سیاست از طرف دولت، خروج سریع مسکن از رکود است. تحریک تقاضا در کوتاه مدت رونق ایجاد خواهد کرد اما طولی نخواهد کشید که در پی آن افزایش قیمت به وجود بیاید. علت آن نیز ایجاد تقاضای سرمایه ای در بازار است. بهتر است دولت سیاست تحریک تقاضا و سمت عرضه را هم زمان صورت دهد. در کنار این ها دولت باید به بهبود روش های ساخت و تکنولوژی های نوین هم توجه کند تا هزینه های ساخت و ساز کاهش یابد و هزینه های ایجاد شده به خاطر زمان نیز جبران شود. این فعال عرصه ی ساخت و ساز مسکن افزود: عیبی ندارد که سرمایه داران را تشویق کنیم تا در بازار مسکن برای ساخت و ساز سرمایه گذاری کنند اما باید بعد از آن برای توزیع مناسب فکری کرد.

**شهرسازی به جای مسکن سازی

محسن یزدان پناه کارشناس اقتصاد مسکن و عضو موسسه مطالعاتی مبین در ادامه گفت: طرحی که دولت در مورد مسکن ارائه کرده است، قابلیت اجرا نخواهد داشت و به لحاظ ساختار پولی این طرح در گام های اول دچار مشکل خواهد شد.

وی در ادامه با اشاره به این که باید برای مسکن طرح جامعی داشت گفت: در دنیا عرضه ی مسکن، عرضه ی انحصاری است. در دنیا کسی مسکن تولید نمی کند، بلکه شهر تولید می شود. مسکن سازی نداریم، بلکه شهرسازی داریم و Developerها هستند که شهرسازی می کنند. در اروپا و بسیاری از کشورهای دنیا developerها وجود دارند که وظیفه ی شهرسازی را انجام می دهند و محلات ساخته می شوند. هنگامی که محلات ساخته شد، خانه، مدرسه، مسجد، فروشگاه و دیگر موارد مورد نیاز ساخته می شود. در ایران developer نداریم البته انبوه ساز داریم ولی متفاوت است. در حال حاضر شهرهای ما طوری ساخته شده اند که اجازه ی بازتولید نمی دهد. وی با اشاره به این که برای حل معضل مسکن باید سه اقدام صورت گیرد گفت: اول باید حاکمیت و مدیریت شهری وارد شود، دوم developerها شکل گیرد و سوم یک طرح منسجم پولی اعمال شود. این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: در حال حاضر هرم سنی کشور روبه کاهش است و تقاضای بازار مسکن کاهش خواهد یافت و از این پس باید از طریق احیای بافت های فرسوده تقاضا را مدیریت کرد.

**اصل ۳۱ قانون اساسی تعطیل شده است

دکتر عبدالملکی استاد دانشگاه در ابتدا به اصل ۳۱ قانون اساسی اشاره کرد و عنوان کرد: اصل ۳۱ قانون اساسی تعطیل شده است، یعنی دولت ها خود را موظف به تأمین مسکن مردم نمی دانند. وی ادامه داد: دولت های ما معمولا تأمین مسکن را یا به صورت منتی که بر مردم می گذارند، عنوان می کنند یا به عنوان این که مسکن پیشران اقتصاد است، آن را مطرح می کنند و یا موارد دیگر. در واقع عرضه ی مسکن را وظیفه ی خود نمی دانند و این نگاه غلطی است. این استاد دانشگاه در پاسخ به سوالی در مورد سیاست تحریک تقاضای دولت گفت: در حال حاضر حدود ۸ میلیون خانوار در کشور تقاضای مسکن دارند. بنابراین تحریک تقاضا صحیح نیست و تقاضا در بازار مسکن وجود دارد. وی در ادامه افزود: البته این تقاضا مؤثر نیست زیرا این ۸ میلیون درآمد کافی برای خرید مسکن ندارند که به علت قیمت بالای مسکن است. بنابراین باید به دنبال راهی بود تا هزینه تمام شده و هزینه تولید شده کاهش یابد. منطق مسکن مهر از این جهت صحیح است که قیمت زمین از آن حذف شده است که خود به خود حدود ۵۰ درصد کاهش قیمت داریم و باید برای بقیه ۵۰ درصد به فکر تأمین مالی بود که در آن از مشارکت مردم نیز می توان استفاده کرد. وی با انتقاد از نحوه ی انتخاب مکان برای مسکن مهر گفت: نیازی هم نبود که مسکن مهر در بیابان ساخته شود، اگر بعضی سیاست های غلط در وزارت مسکن اعمال نمی شد، در ضمن شهرداری ها نیز دخالت داده می شدند، به راحتی مسکن مهر در مکان های بهتری ساخته می شدند.

**کاهش ۷۰ درصدی پروانه‌‌های ساختمانی

مهندس فرهاد بیضایی کارشناس مسکن، با بیان این که سال گذشته مرکز آمار از کاهش ۵۴ درصدی پروانه ساختمانی خبر داده است، گفت: امسال نیز در حدود ۷۰ درصد کاهش پروانه ساختمانی داشته ایم. این نشان می دهد که عرضه و تولید در دو سال گذشته کاهش داشته است در حالی که در سال ۹۱ جهش قیمتی داشته ایم و نقدینگی به بازار مسکن وارد شده است اما تأثیر آن در ساخت و ساز دیده نمی شود. این بدین معناست که رونق بازار مسکن با رونق ساخت و ساز همراه نبوده است. بنابراین سیاست دولت در خصوص تحریک تقاضا، رونق ساخت و ساز را به دنبال نخواهد داشت. وی سپس با اشاره به این که این مقدار کاهش پروانه های ساختمانی، در دوسال آینده رکود عرضه را به روشنی نشان خواهد داد افزود: تا زمانی که ابزار مناسب برای کنترل تقاضای سرمایه ای در بازار وجود نداشته باشد، سیاست تحریک تقاضا سیاست اشتباهی است. این کارشناس مسکن در مورد تقاضای انباشته در بازار مسکن گفت: به خاطر افزایش سن ازدواج و ناتوانی خانوار در خرید مسکن، تقاضای مسکن انباشته شده است که در دوره های بعد ورود پیدا می کند و دولت جوابی برای این تقاضا ندارد، بنابراین عرضه باید تقویت شود. بیضایی سپس با مطرح کردن دو سوال به صحبت خود ادامه داد. وی گفت: اول باید پرسید توان خانوار برای اجرای این سیاست چقدر است؟ و دیگر این که توان دولت برای اجرای سیاست تحریک تقاضای فعلی چقدر است؟ دولت اکنون درباره ی وام ۸۰ میلیون تومانی صحبت می کند که با احتساب سود ۲۵ درصد، قسط ماهیانه ۱میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود که تنها دهک ۹ و ۱۰ از عهده ی پرداخت آن برمی آیند و با احتساب سود ۱۴ درصد، حدود ۱میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می شود که در این صورت دهک ۸ هم اضافه می شود. بنابراین توان خانوار سنجیده نشده است. وی در مورد تعهد مالی دولت نیز گفت: دولت به لحاظ مالی برای تعداد ۱میلیون و ۵۰۰ هزار، اعتباری در حدود ۱۳۰ هزار میلیارد تومان متعهد می شود که سوال این است که این مقدار اعتبار از کجا تأمین می شود؟ با همین مقدار اعتبار چند واحد مسکونی در کشور ساخته می شود؟ البته جدای از این مباحث سیاست فعلی دولت موجب تورم نیز خواهد شد.